NOTARIOS

José Ramón Castro Reina
Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

descargaLas decisiones que debe tomar una persona acerca de su vivienda son de las más trascendentes de su vida, y entre ellas, por supuesto, la elección entre arrendarla o  comprarla. Son variadas las razones que pueden empujar hacia una u otra opción pero entre ellas las que mayor fuerza imprimen son, sobre todo, las de contenido económico. Existen otras a ponderar, como las derivadas de la posible movilidad laboral que nos inclinan más al mercado de alquiler u otras de carácter familiar que pueden orientar hacia uno de los dos contratos. En este artículo más que a las causas de la decisión vamos a referirnos al estudio de las consecuencias de esta decisión, distinguiendo varios momentos: los preparativos, la formalización, el disfrute de la vivienda y la extinción.

    1º. Preparativos. Tanto para comprar como para alquilar una vivienda es imprescindible conocer su estado físico, mediante su visita antes de firmar cualquier documento, lo que nos permite:

    – Conocer si satisface nuestras necesidades;

   – Saber si existen ocupantes en la misma distintos de los propietarios (ya lo vimos al tratar aquí con extensión los trámites previos a la compra de una vivienda en Lo que hay que saber y hacer para comprar una vivienda -I-);

    – Observar la existencia y el estado de los muebles de la vivienda; esto tiene poca importancia a la hora de cerrar las condiciones de una compraventa pues normalmente no se transmiten junto al inmueble, que se suele entregar sin ellos; pero si puede alcanzarla en el alquiler, ya que éste se puede pactar con o sin muebles. Por eso, en caso de interesar un alquiler con muebles es aconsejable formar previamente un inventario de los muebles y utensilios que se dejan en la vivienda.

    Junto a esa visita previa, es necesario prever los gastos que conlleva alquilar o comprar la vivienda elegida, ya que será necesario en algunos casos obtener financiación, que sólo en el caso de la compra podrá ser mediante un préstamo hipotecario sobre la vivienda.

    2º. Formalización. El contrato de alquiler de una vivienda exige:-depósito por adelantado de la fianza ante el órgano autonómico competente (normalmente una cantidad igual a la renta de un mes); -firma por escrito (bien documento privado o bien escritura pública); –pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, según escala. La firma del contrato debe acompañarse de la entrega de la posesión de la vivienda y de la entrega de las llaves de la misma. Los contratos de suministro (agua, electricidad, gas…) deben cambiar su titularidad, no así la de los gastos de comunidad ni la de los Impuestos que gravan la propiedad (IBI…). Ya hemos estudiado en este mismo blog los efectos de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, que sólo sería posible si se formaliza en escritura pública (ver Dos cuestiones en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

    El contrato de compraventa de la vivienda exige: –escritura pública;pago de los correspondientes Impuestos (IVA o transmisiones patrimoniales, más la plusvalía municipal) e –inscripción en el Registro de la Propiedad. Por supuesto, una vez otorgada la escritura de compraventa deben cambiarse los contratos de suministros y comunicar al administrador de la comunidad la nueva propiedad; además el Notario notificará al Catastro la nueva titularidad para que el IBI aparezca a nombre del comprador.

    3º. Disfrute de la vivienda. Si se alquila la vivienda, durante el arrendamiento, la Ley (hay una ley especial que sólo tiene por objeto el contrato de arrendamiento) regula los derechos y obligaciones del arrendatario, siendo la obligación fundamental la de pagar la renta. Dado que con el contrato de alquiler no se adquiere dominio sobre la vivienda, se tienen limitados los derechos de goce y, por supuesto, de disposición sobre ella. Asimismo no se podrá ceder el derecho sin consentimiento del propietario, que puede prestarlo bien en el mismo contrato de arrendamiento, bien en el momento en que no propongamos ceder el derecho el inquilino.

    Por su parte, si se adquiere la vivienda por compra, nos estamos convirtiendo en los titulares del pleno dominio de la misma, por lo que no tendremos limitaciones en el disfrute de la vivienda, más allá de las que impongan las relaciones de vecindad y las normas de comunidad.

    4º. Extinción del derecho.  El alquiler de la vivienda tiene normalmente carácter temporal. La Ley establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes pero si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Además el alquiler se extingue por otras causas, como el incumplimiento grave de obligaciones (por ejemplo la falta de pago de la renta, la cesión del derecho sin consentimiento…); y tras la última reforma en determinados caso de enajenación de la vivienda o de resolución del derecho del arrendador.

    La adquisición de la propiedad de la vivienda no tiene una duración temporal, es permanente. Sólo los supuestos de transmisión intervivos voluntaria o forzosa (caso de ejecución de hipoteca o embargo, o expropiación) o mortis causa (en caso de fallecimiento del propietario) extinguirían la propiedad.

    Son sólo pinceladas para definir uno y otro contrato. En este blog puedes consultar más sobre ambos.