El Banco de España publicó el pasado verano la “Guía de acceso al Préstamo Hipotecario” que contiene un análisis exhaustivo de todos los elementos que conforman este tipo de préstamos. Se puede visitar en la sección de publicaciones de la página web www.bde.es. Su lectura (que evidentemente recomendamos) nos ha dado pie a preparar este post sobre lo que hay que hacer para obtener un préstamo hipotecario. Los pasos serían los siguientes:

 1º)  Obtener información de las distintas entidades.  Las entidades bancarias tienen obligación de poner a disposición de sus clientes y actualizarlos trimestralmente, los tipos de interés y las comisiones habitualmente utilizados. En materia de préstamos hipotecarios además, están obligados a entregar de manera gratuita a quien la solicite, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Es sólo información que, por tanto, no conlleva para la entidad la obligación de conceder el préstamo, ni exige al solicitante, para obtenerla, aportar dato alguno sobre su solvencia financiera o preferencias.

Su contenido está regulado y puede consultarse para cada entidad incluso por internet. En ella se encuentra obligatoriamente la tasa anual equivalente (TAE) que es un índice que permite conocer el coste efectivo de cada operación y por tanto, comparar las condiciones de los préstamos de las diferentes entidades: así cuanto mayor sea la TAE de la oferta, peor serán las condiciones del préstamo.

 2º) Elección de la entidad. Tras el estudio de las diferentes ofertas deberá aportarse a la entidad bancaria elegida por el interesado, los datos que solicite para el estudio de la viabilidad económica y financiera de la operación y aquella entregará al solicitante la Ficha de Información Personalizada (FIPER)  que aunque tampoco implique para el banco la obligación de conceder el préstamo, sí contiene las condiciones que, salvo circunstancias extraordinarias, serán idénticas a las definitivas.

 3º) Tasación y verificación del estado de cargas del inmueble. Junto a las circunstancias de solvencia, el banco también necesita conocer el valor, la situación posesoria y la registral de cargas del inmueble a hipotecar para conceder definitivamente al interesado  el préstamo solicitado. Este es el primer trámite que tiene coste para el cliente pues debe abonar los gastos de tasación y de la verificación registral. El solicitante, en caso de que la operación no sea aprobada por la entidad una vez realizada la tasación, tendrá derecho al original de la misma. Eso es importante porque la misma puede ser utilizada en la siguiente negociación con otro banco, ya que la tasación realizada por una compañía homologada y no caducada (tienen una vigencia de seis meses) son de obligatoria admisión  por todas las entidades crediticias.

 4º) Oferta vinculante. Una vez terminada la negociación, el cliente podrá solicitar a la entidad de crédito elegida la oferta vinculante. Este documento, que incluye todas las condiciones financieras del préstamo a concertar, obliga al banco y tiene una vigencia temporal, al menos de catorce días naturales, normalmente. Esta oferta vinculante puede estar incluida en la Ficha de Información Personalizada (FIPER) en cuyo caso se expresará que se trata de una oferta vinculante.

 5º) Proyecto de la escritura. El proceso contractual concluye con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública ante Notario. Pero antes de la firma, el cliente en esta fase, tiene la posibilidad: primero, de elegir el Notario en el que quiera otorgar la escritura de préstamo hipotecario (derecho de elección que viene determinado por el reglamento notarial); y segundo, consultar en los tres días anteriores a la fecha de la firma, en el despacho del Notario elegido el proyecto de la escritura, donde recibirá el asesoramiento que necesite sobre las diferentes cláusulas del préstamo.

6º) Trámites posteriores. Tras la firma de la escritura de préstamo hipotecario, son obligatorios dos trámites: –el pago del impuesto de actos jurídicos documentados ante la oficina liquidadora o delegación territorial tributaria competente; y –la inscripción en el registro de la propiedad correspondiente. Éstos son los dos últimos pasos para la terminación del proceso y lo llevará a cabo la gestora que la entidad de crédito designe, cuyos gastos también abona el cliente.

7º) Gastos. Una vez vistos los trámites necesarios para la contratación de un préstamo hipotecario, como colofón indicaremos los principales gastos que conlleva dicha contratación y que son los siguientes:

            – Gastos de tasación y de verificación previa del inmueble a hipotecar;

            – Aranceles notariales derivados de la escritura pública;

            – Inscripción en el Registro de la Propiedad;

            – Impuestos de actos jurídicos documentados;

            -Honorarios de la gestora elegida por la entidad bancaria para la tramitación de

             las escrituras;

            – Los derivados del seguro de daños que debe contratarse durante toda la vigencia

             del préstamo sobre el inmueble hipotecado;

            – En caso de existir, la comisión bancaria por la apertura, y en caso de tener que

             emitir un cheque bancario, la comisión por esta emisión.

La semana que viene trataremos los conceptos que deben conocerse cuando se contrata un préstamo hipotecario. Como siempre, esperamos que os sea útil la información.