Hace poco tiempo, me preguntaban en el despacho si era conveniente hacer en escritura pública una compraventa de un bien inmueble que se iba a pagar en varios plazos durante varios años según un calendario de pago y sin establecer garantías a favor del vendedor.

Le dije que sí y la explicación de las ventajas de documentar esa transmisión en documento notarial me ha inspirado este post. Y es que cuando una persona compra un garaje, un trastero, una vivienda o cualquier otro bien inmueble y paga una cantidad a cuenta y deja aplazada otra parte del precio para pagarla más adelante, se acostumbra a hacer un documento privado en el primer momento, y sólo cuando se termina de pagar el precio, se formaliza la escritura pública. Yo le hacía ver a mi cliente anterior que incluso en ese caso era más conveniente firmar desde el principio en documento público. Las razones podrían ser las siguientes:

 1º) Seguridad jurídica. Al elaborarse la escritura, el notario controla el cumplimiento de una serie de requisitos legales, desde el pago de los gastos de comunidad por el vendedor, hasta los impuestos municipales, pasando por comprobar el estado de las cargas en el Registro de la Propiedad. Para más detalle sobre todos estos trámites puedes consultar en este blog la serie de posts titulados “lo que hay que saber y hacer para comprar una vivienda”.

El sistema de seguridad culmina con la posibilidad de presentar la escritura al instante en el Registro de la Propiedad. Eso hace que incluso cuando sólo se ha pagado parte del precio y quede parte por pagar, la escritura pública va a proteger el bien que se está comprando de cualquier problema del vendedor posterior a la firma y al pago por el comprador de una parte más o menos importante del precio.

También la escritura pública añade seguridad para el vendedor en caso de que quede aplazado parte del precio, pues se pueden regular garantías a favor de éste para el cobro de la cantidad adeudada, como una condición resolutoria o una hipoteca, directamente ejecutables como después veremos.

2º) Fehaciencia de la fecha. En el documento privado su fecha no es cierta para los terceros ajenos al mismo, sin embargo en la escritura pública, la fecha hace prueba frente a cualquiera. Implica que puedan fijarse de manera clara el cumplimiento de las obligaciones del comprador y vendedor, por ejemplo:

    – Las fiscales (tanto las derivadas del impuesto que sujeta la transmisión –IVA, Transmisiones Patrimoniales, Plusvalía municipal- como las de los impuestos que gravan la ganancia patrimonial que resulte del negocio –IRPF o sociedades-);

    – La determinación del momento en que los gastos generales del inmueble deben ser soportados por el comprador (gastos de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, los suministros…)

    – Las derivadas para el vendedor de la entrega del bien, como son las de saneamiento por evicción o vicios ocultos…

La fehaciencia en la fecha también prueba el estado del inmueble en ese momento, en caso de que haya discrepancia sobre eso; la existencia o no de toda la documentación administrativa (licencias, altas en contratos…) en el momento de hacer la venta.

 3º) Transmisión de la posesión y de la propiedad. Si se hace escritura pública, se presume por ley que se ha entregado la posesión del inmueble y se ha transmitido la propiedad, sin necesidad de ulterior prueba (este efecto se puede evitar regulando en la propia escritura un momento de entrega posterior). En una compraventa en documento privado debe probarse que junto a la firma del contrato se ha entregado la posesión del bien para transmitir la propiedad del mismo (es lo que se conoce como la teoría del título y el modo).

 4º) Fuerza ejecutiva. La regulación en escritura pública de un contrato de compraventa del que resulta el nacimiento de obligaciones para alguna o ambas partes, permite que se pueda, en caso de incumplimiento de éstas, exigir directamente su observancia en los Tribunales, sin necesidad de juicio previo destinado a fijar y determinar las obligaciones. Es decir, si se aplaza el pago del precio y éste no se paga en el tiempo convenido, el vendedor puede acudir a los Tribunales y exigir el pago de manera inmediata.

De igual manera si se ha regulado una garantía en favor del vendedor, la escritura permite su ejecución sin necesidad de requisito alguno, salvo la justificación del no cumplimiento de la obligación de pago.

Por el contrario, el documento privado, en caso de que sea discutido por el obligado al pago, exige un juicio previo ante el Juzgado que condene al comprador y luego, la ejecución de esa sentencia.

    Espero que estas líneas os ayuden al tomar la decisión de documentar una compraventa de inmueble.