Estudiada la fiscalidad de la compraventa desde la perspectiva del comprador en un post anterior, hoy la estudiamos desde la perspectiva del vendedor.

La cuestión está en boga por cuanto hoy se cuestiona el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -Plus Valía Municipal- (IIVTNU) y está en proyecto una reforma fiscal que modifica el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), afectando a la determinación de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de bienes inmuebles.

Desde un punto de vista meramente descriptivo, los impuestos que gravan a día de hoy una compraventa son, desde la perspectiva del vendedor, dichos dos impuestos, que pasamos a analizar:

    A.- El Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana –Plus Valía Municipal-.

Grava el aumento del valor del bien transmitido durante el tiempo en que ha permanecido en el patrimonio del transmitente y considerando un periodo máximo de generación de veinte años, de modo que no aumenta si el plazo es superior.

Sólo afecta a la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana.

En la práctica, la cuota resulta de aplicar al valor catastral del suelo (excluido, pues, el valor de la construcción) al tiempo de la transmisión un coeficiente fijado por el Ayuntamiento respectivo por los años transcurridos desde la adquisición y hasta la transmisión. Y digo en la práctica, por cuanto hoy se discute que ello sea correcto. En concreto, se discute el hecho de que el cálculo se efectúe en base al valor catastral correspondiente al suelo al tiempo de la transmisión, puesto que, así calculado, pone de manifiesto el incremento de valor a futuro y no el incremento de valor experimentado antes de la transmisión, que es el que realmente ha de ser objeto de gravamen. Ello ha llevado al TSJ de Castilla La Mancha, en Sentencia 85/2012, de 17 de abril, a determinar que no se debe aplicar el valor catastral actual del suelo, sino un valor tal que, tras el incremento porcentual legalmente previsto, dé como resultado el valor catastral al tiempo de la transmisión. Desgraciadamente, los Ayuntamientos siguen haciendo caso omiso a la doctrina de dicha sentencia, por muy de sentido común que la misma resulte.

El Impuesto ha sido también criticado por determinar una estimación objetiva, no voluntaria, (lo que es contrario al artículo 50 de la LGT) y ajena a la capacidad económica del contribuyente (lo que contraría el artículo 31 de la CE).

Pero es que, además, en numerosos casos, por la situación de crisis económica actual, con una notabilísima depreciación del valor de los inmuebles, resulta irreal hablar de incremento del valor. Ello ha llevado a los Tribunales (v.gr, S. TSJ de Cataluña 805/2013, de 18 de julio) a entender que, acreditada la irrealidad del incremento del valor y no dándose, por ello, el supuesto de hecho o hecho imponible gravado, es inexigible. Desgraciadamente, aún hoy no cabe hablar de una jurisprudencia consolidada en la materia.

El sujeto pasivo es el transmitente vendedor, salvo que se trate de persona física no residente en España, en cuyo caso se convierte en sustituto tributario del mismo el adquirente.

El tipo impositivo depende del coeficiente fijado por cada Ayuntamiento, con lo que no podemos dar reglas generales. Aquí el consejo no puede ser otro que el de calcular de antemano la cuota a pagar para calibrar la pertinencia o conveniencia de la compraventa proyectada.

El plazo de liquidación es de 30 días hábiles a contar desde el otorgamiento de la escritura de compraventa. Se liquida en el Ayuntamiento a cuyo término pertenece el inmueble enajenado.

    B.- La ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El vendedor ha de incluir en su declaración de la renta correspondiente al ejercicio de la venta la ganancia (o pérdida) patrimonial que haya experimentado con ocasión de la transmisión.

Aquí simplemente haremos un aviso a navegantes, bajo la promesa de volver sobre el tema tan pronto sea ley la reforma del IRPF proyectada. El aviso consiste en que dicha reforma elimina los coeficientes de abatimiento y actualización de los valores de adquisición de los inmuebles. Ello es clave por cuanto la ganancia o pérdida patrimonial viene determinada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de enajenación. Si a partir de 2015 se eliminan los referidos coeficientes, los valores de adquisición serán sensiblemente inferiores a los resultantes de la aplicación hoy posible de dichos coeficientes, lo que determinará ganancias patrimoniales muy superiores y, consiguientemente, una considerablemente superior tributación por este concepto, tributación que no se verá compensada por la reducción (también proyectada) de los coeficientes aplicables. Es lo que ya algunos han dado en llamar el “hachazo fiscal”.

Como no nos gusta hablar de lo que aún no es Ley, baste el aviso dado para que, si proyecta o tiene a la venta un inmueble, se asesore y decida si le interesa vender antes de la entrada en vigor de la proyectada reforma. Desgraciadamente, nadie puede saber si la Ley definitiva consagrará la misma en los términos en que está proyectada. El, problema es que, si esperamos hasta entonces, no habrá, con seguridad, tiempo de reacción.