Hoy os traemos la segunda y última entrega del estudio de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y queremos destacar algunos aspectos:

1º.- En materia de modificaciones hipotecarias (divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones):

-Ha sido derogado el artículo 8, que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios.

–Excepcionalmente, como ya vimos en nuestra primera entrega, estas operaciones no requieren ahora consentimiento de la Junta de Propietarios, cuando el edificio en que se integra el departamento afectado esté incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas.

– Como regla general, se precisa:

1) autorización administrativa. La redacción es muy confusa en cuanto a cuando procede (“en todo caso”, “cuando así se haya solicitado”). Parece que es posterior a la aprobación por la Junta que seguidamente se señala (“previa aprobación…”). No precisa quién ha de concederla, aunque parece lógico pensar que la Administración Local.

2) solicitud a la Junta.

3) aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

4) Consentimiento de los titulares afectados.

–Iguales requisitos son aplicables a los supuestos de construcción de nuevas plantas o cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, cuando concurran los requisitos del art. 17.6 de la Ley del Suelo.

-La Junta, por mayoría de tres quintos del total de propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.

-La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá también mayoría de tres quintos.

-Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico. 

2º.– En materia de régimen de mayorías: El nuevo art. 17 exige:

1) Sólo comunicación a la Junta, para:

-La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza.

-Las obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por o en favor de personas con discapacidad, o mayores de setenta años

2) Mayoría de un tercio de propietarios, que representen un tercio de cuotas, para la instalación de:

-Infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicación, o adaptación de los existentes.

-Sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,

-Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

-Establecimiento o supresión de equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica de aprovechamiento privativo.

La comunidad no puede repercutir los gastos de instalación y mantenimiento en los propietarios que no voten a favor, que no gozarán de tales servicios. Si quieren luego aprovecharse de los mismos, podrá autorizárseles, siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el interés legal.

3) Mayoría de propietarios, que representen mayoría de cuotas, para:

– Supresión de barreras arquitectónicas

– Establecimiento de los servicios de ascensor.

4) Mayoría de tres quintos de propietarios, que representen tres quintos de cuotas, para:

-El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

-El arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado.

-El establecimiento o supresión de equipos o sistemas a fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, que no sean de aprovechamiento privativo.

-La división, segregación o agrupación de elementos, conforme antes vimos

5) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente, que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos.

6) Cualquier acuerdo no enumerado anteriormente exige mayoría de propietarios, que represente mayoría de cuotas: En segunda convocatoria, bastará el voto favorable de la mayoría de asistentes, que represente mayoría de cuotas presentes.

7) Para el cómputo de mayorías, se considerará voto favorable el del ausente que no se oponga al acuerdo adoptado en plazo de 30 días, salvo:

– cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

-cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

Cuando la mayoría no pudiese lograrse por los procedimientos establecidos, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la segunda Junta, previa audiencia de los contradictores, resolverá en equidad en 20 días desde la petición, con pronunciamiento de costas.

8) La Junta también resolverá caso de discrepancia sobre las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

9) Las derramas por mejoras serán de cuenta de cuenta de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago. 

3º.- Finalmente, en materia de Fondo de reserva, se determina que las cantidades detraídas del mismo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 (antes se refería la norma a los gastos de conservación y reparación permitidos por la Ley) se computarán como parte integrante del fondo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

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Consulta la primera entrega sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

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