No existe en nuestro Derecho un concepto general y legal de lo que debe entenderse por vivienda habitual. Sólo a efectos de la aplicación de las (pocas) exenciones y ventajas fiscales, la define el legislador como aquella que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años siempre que la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Junto a las normas de derecho fiscal, son muchas otras las que establecen un régimen diferenciado para la vivienda habitual o familiar. Vamos a detenernos en este post en algunas que afectan a las relaciones personales y económicas entre cónyuges, parejas de hecho o con los hijos.

En primer lugar, nos referiremos a una norma aplicable cualquiera que sea el régimen económico del matrimonio y es la del artículo 1320 del Código civil. Según este artículo para disponer de la vivienda habitual del matrimonio, aunque ésta sea propiedad de uno de los cónyuges, se exige siempre el consentimiento de ambos.  Es una norma cuya finalidad es evidente y que es bastante desconocida, de forma que causa sorpresa entre los clientes cuando se le explica, al otorgar capitulaciones matrimoniales, sobre todo, prenupciales pactando el régimen de separación de bienes. Es decir, aunque la vivienda conyugal la haya adquirido por herencia o por compra antes del matrimonio cualquiera de los cónyuges, o después de la celebración del mismo, por uno sólo de ellos, la disposición de la misma debe ser conjunta.

También, independientemente de quién sea titular de su propiedad, en los casos de separación, nulidad o divorcio, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden, según expresa el artículo 96 del Código civil. Este llamado derecho de uso lo configura el Juez que lleve el procedimiento, aunque no haya acuerdo entre los cónyuges y es inscribible en el Registro de la Propiedad. Resulta también aplicable en caso de ruptura de una pareja con hijos menores comunes aunque los progenitores no estén casados entre sí cuando se regule judicialmente las relaciones entre los hijos y los progenitores. Si el Juez atribuye el uso de la vivienda al cónyuge no titular, para disponer de la vivienda familiar será necesario el consentimiento de ambos cónyuges o en su defecto, la autorización judicial.

 Me detengo ahora en una norma que establece, en sede de sociedad de gananciales, una  regulación especial a la vivienda habitual. A diferencia de los que ocurre con la mayoría de los bienes comprados por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio en régimen de gananciales, que son privativos aunque parte del precio se haya pagado con posterioridad a la celebración del matrimonio y por tanto, con dinero ganancial, la vivienda habitual comprada antes de contraer matrimonio pero pagada parte, antes del matrimonio y parte con posterioridad a la celebración del mismo, pertenecerá en la misma proporción y en proindiviso, con carácter privativo al cónyuge o cónyuges que compraron antes del matrimonio, la parte pagada con fondos comunes tras el matrimonio, a la sociedad de gananciales.

La normativa vigente de arrendamientos urbanos protege al cónyuge del arrendatario o a su pareja, en los casos de extinción voluntaria del contrato o de crisis en la relación de pareja. Así, en primer lugar, el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho del cónyuge o pareja del arrendatario a continuar en el arrendamiento en caso de desistimiento del contrato por parte del titular. Para ello establece un sistema de comunicación que es voluntario (no obligatorio) para el arrendador, ya que dispone que en caso de desistimiento del arrendatario sin el consentimiento del cónyuge (o pareja) que conviviera con dicho arrendatario, el arrendador podrá requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Por su parte, el artículo 15 de la citada Ley dispone que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. Se exige por tanto, resolución judicial o, en su caso, acuerdo de los miembros de la pareja.

La protección al cónyuge del arrendatario en caso de vivienda se completa con el derecho que tiene éste a subrogarse en el contrato de arrendamiento al fallecimiento del titular regulado en el artículo 16 de la LAU.

Son estas algunas de las normas que en nuestro derecho otorgan una especial protección a la vivienda habitual o familiar. El tema da para más y seguro que volveremos a ello.

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