NOTARIOS

José Ramón Castro Reina
Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

Creditos-Hipotecarios

Siguiendo con nuestro intento de hacerles llegar algunos conceptos de necesario entendimiento para la mejor comprensión del préstamo hipotecario, pasamos a analizar algunos conceptos distintos de los ya vistos hasta ahora, centrándonos para ello en los distintos intervinientes en el préstamo hipotecario y su diversa responsabilidad. Así, convienen distinguir los siguientes conceptos y personas:

Prestamista: Persona o entidad (normalmente, un Banco) que hace un préstamo a otra, convirtiéndose en acreedor de ésta última a su devolución en la forma y condiciones pactadas. 

Prestatario: Persona que recibe el préstamo y queda titular del mismo. Es el obligado a su devolución en los plazos y condiciones pactadas en la propia escritura de préstamo. Responde del cumplimiento de su obligación de pago del préstamo con todo su patrimonio, no sólo con el bien hipotecado, caso de préstamo hipotecario.

Avalista: Persona que afianza la obligación de devolución del préstamo por parte del prestatario al prestamista en la forma y plazos convenidos.

Pueden ser uno o varios y, en este último caso, solidarios (cada uno de ellos responde por el total de la deuda frente al acreedor, sin perjuicio de su posterior distribución interna entre todos ellos) o mancomunados (cada uno de ellos responde de parte de la deuda frente al acreedor)

En principio, goza de los beneficios de división, orden y excusión, lo que significa que el prestamista acreedor sólo se puede dirigir contra él una vez ha resultado insolvente el prestatario y que, caso de haber varios fiadores, sólo puede reclamar de cada uno de ellos la parte proporcional correspondiente al mismo. Sin embargo, en la práctica, en las escrituras de préstamo hipotecario en la que concurren avalistas, éstos renuncian a los beneficios citados, de modo que quedan respondiendo solidariamente entre sí y con el deudor o prestatario del total de la deuda, lo que significa, y esto es muy importante, que el acreedor o prestamista puede reclamarle el total de lo adeudado a cualquiera de los fiadores y sin necesidad de acreditar la insolvencia del deudor.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que el artículo 3 bis del RDL 6/2012, en su actual redacción, establece que los fiadores e hipotecantes no deudores  “que se encuentren en el umbral de exclusión” (ojo: sólo éstos, no todos) podrán exigir que la entidad bancaria agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Responde con todo su patrimonio y no con ningún bien concreto.

Hipotecante: Persona que constituye hipoteca sobre un inmueble de su propiedad en garantía de la devolución del préstamo concedido. Puede ser el mismo deudor o un tercero (p. ej. los padres del deudor, que hipotecan un bien en garantía de un préstamo concedido a su hijo). En este último caso, se denomina hipotecante no deudor.

El hipotecante no deudor responde sólo con el bien hipotecado, pues ni es deudor, ni se obliga a pagar caso de que éste no lo haga. Por lo tanto, arriesga sólo el inmueble sobre el que se constituye la hipoteca y no el resto de su patrimonio, pero debe ser consciente del riesgo citado, esto es, de que, si no paga el deudor, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y, como consecuencia de ello, él como hipotecante puede perder el inmueble sobre el cual se constituyó la misma.

Conviene distinguir esta responsabilidad de la de deudor y de la los avalistas, que hemos dicho lo es con todo su patrimonio, de modo que, si no paga el deudor prestatario, el acreedor ejecutará la hipoteca y si con el valor en pública subasta del bien hipotecado no basta para cubrir la deuda, el acreedor puede atacar el patrimonio del deudor (si no fuera el propio hipotecante) o el resto del mismo (si coinciden prestatario e hipotecante). No basta, pues, con la “entrega de llaves del bien hipotecado”, a menos que el acreedor acepte la dación en pago y salde la deuda con ella.

De hecho, esto último que comentamos se mantiene tras las últimas reformas legislativas tendentes a la protección de deudores hipotecarios, las cuales no han acotado la responsabilidad al bien hipotecado (posibilidad, por cierto, recogida desde siempre en la Ley y nunca aplicada en la práctica), sino que han mantenido el sistema tradicional de responsabilidad patrimonial universal del deudor –y de su avalista, en su caso-, si bien:

    – Han elevado el valor mínimo de adjudicación del bien hipotecado al acreedor para el caso de que quedare desierta la subasta pública de dicho bien hipotecado, estableciéndolo, en el caso de que dicho bien no sea la vivienda habitual del deudor, en el 50% del valor de subasta o de la cantidad que se le deba por todos los conceptos y, en el caso de que tenga el carácter de vivienda habitual, en el 70% del valor de subasta o, si lo adeudado es inferior a ese porcentaje del 70%, en el 60%

  – Han determinado que, ejecutada la vivienda habitual, si el remate fuere insuficiente para que el acreedor quede totalmente pagado, el deudor quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta en un 65% de lo que quedare debiendo tras la ejecución, incrementado con el interés legal del dinero hasta el pago, en plazo de cinco años, o en un 80% de dicha suma, incrementada de igual modo, en plazo de diez años.

    – Han establecido la participación del deudor en las plusvalías generadas por la posterior venta del inmueble hipotecado adjudicado al acreedor, de modo que si el acreedor ejecutante o su cesionario adjudicatarios del bien hipotecado lo enajenan en los diez años siguientes a la aprobación del remate o adjudicación a su favor, la deuda remanente que correspondiere abonar al deudor ejecutado se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en la venta, una vez deducidos los costes.

Espero que os hayamos aclarado alguna de las dudas que surgen al contratar un préstamo hipotecario y al asumir la posición de deudor, avalista e hipotecante en el mismo.