Continuamos con el estudio de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Ya en la primera entrega analizamos las novedades aplicables en el momento de constituir el préstamo hipotecario y en esta segunda entrega, lo haremos respecto a las medidas de protección establecidas para el deudor hipotecario respecto a su vivienda habitual hipotecada en otros dos periodos de la vida del préstamo hipotecario: –durante su posible ejecución; y, después de ésta, tras la adjudicación al acreedor.
Empezaremos por éste último momento, ya que la Ley establece una medida urgente y transitoria. Prevé la suspensión inmediata y por plazo de dos años de lanzamientos (desahucios) de viviendas habituales de personas que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión que hayan sido adjudicadas a acreedores. Los deudores hipotecarios deben solicitar esta medida ante el Juez o Notario que lleve la ejecución y acreditar que cumplen las dos clases de requisitos que establece la Ley: -estar comprendido en supuestos de especial vulnerabilidad (familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género) y, -haber tenido una alteración significativa de sus circunstancias económicas relacionada con el esfuerzo de acceso a la vivienda en los últimos cuatro años.
En cuanto a las mejoras que afectan a la ejecución, destacaremos las siguientes:
1º) Se da nueva regulación al procedimiento extrajudicial que sólo podrá utilizarse en caso de falta de pago de capital o de intereses y no para ningún otro caso de ejecución por vencimiento de la obligación. Igualmente sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora, y no por ejemplo, a las hipotecas de máximo o de seguridad.
2º) Se incorpora a nuestro Derecho la doctrina resultante de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que interpreta la Directiva 93/13/CEE. Así, cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria, sea judicial o extrajudicial, se suspenderá hasta que se decida por el órgano judicial competente sobre la existencia en el título ejecutivo de cláusulas abusivas y, en consecuencia se decrete la improcedencia de la ejecución, o en su caso, la continuación sin aplicación de las consideradas abusivas.
3º) Sólo podrá exigirse el vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, en caso de falta de pago durante al menos tres meses sin cumplir el deudor su obligación de pago y siempre que se pacte en la escritura de constitución. Además, en caso de vivienda habitual el deudor hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida más sus intereses de demora, hasta esa fecha. Antes de la reforma podía pactarse el vencimiento anticipado en caso de impago de una sola cuota y no podía el deudor, por sí solo, sin consentimiento del acreedor, liberar la vivienda habitual hasta el día señalado para la subasta.
4º) Las costas exigibles al deudor, en caso de ejecución de vivienda habitual, no podrán exceder del 5 % de la cantidad total reclamada.
5º) En el supuesto de que la cantidad pagada en la ejecución (remate) no cubriera la totalidad de la deuda, se establecen normas interesantes que mejoran la situación que tenía el deudor antes de esta Ley:
a) Aun cuando la ejecución no se suspenderá por la diferencia entre la deuda y el remate, se liberará al deudor si éste paga el 65% de esta diferencia en cinco años desde el remate o adjudicación, o el 80% en diez años.
b) Se regula la participación del deudor en el 50% de la plusvalía en caso de enajenación de la finca ejecutada por el acreedor en el plazo de 10 años que se aplicará al pago de la deuda pendiente, aliviando al deudor.
c) Se impone el siguiente orden para imputar la cantidad obtenida: intereses remuneratorios, capital, intereses de demora y costas.
6º) Por último, en caso de ausencia de postores en la subasta, si no es vivienda habitual, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba; y si es vivienda habitual podrá pedir la adjudicación por el 70% del valor de tasación, o si se le debe menos, por el 60%.
Con este post terminamos el breve análisis de la Ley 1/2013, esperamos que os haya sido útil. Puedes encontrar más información sobre este tema en: La protección del deudor hipotecario en la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo (I)
Síguenos en Twitter y te mantendremos informado de la actualidad del mundo notarial.
Fuente Imagen | De Finanzas