La Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que se publicó y entró en vigor hace pocos días, establece entre otras cosas, y como su propio enunciado indica, una serie de medidas de defensa del deudor hipotecario, sobre todo cuando la finca hipotecada es la vivienda habitual de aquel.

Trataremos de exponer estas medidas, que la Ley arbitra en tres momentos diferentes: al constituirse el préstamo hipotecario; durante su posible ejecución; e incluso después de ésta, tras la adjudicación. En este post, analizaremos las que se refieren al tiempo de contratar o nacer el préstamo hipotecario, dejando para una segunda entrega las que surten efecto en los otros dos periodos.

Así al tiempo de la constitución del préstamo hipotecario debe tenerse en cuenta desde la publicación de esta Ley lo siguiente:

1º) En primer lugar, toda escritura de préstamo o crédito hipotecario que tenga por objeto una vivienda, expresará si es o no vivienda habitual. Es una manifestación del deudor de trascendencia, porque implica la aplicación de un especial régimen de protección. La veracidad de la misma se presume hasta la posible ejecución, salvo prueba en contrario.

2º) En los concedidos para la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora pactados: a) no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Actualmente para el 2013 este interés legal está al 4%, pero varía anualmente; y  b) no podrán ser capitalizados, es decir no se permitirá que se sumen al capital, para producir más intereses.

3º) Se establece para la escritura pública una exigencia formal especial e inédita consistente en una expresión manuscrita del prestatario -en la forma que determine el Banco de España- de haber sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del préstamo cuando sea persona física y la hipoteca afecte a una vivienda o se realice para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) que en préstamos con interés variable, se estipulen cláusulas suelo y techo, en las cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;  c) que se concedan en una o varias divisas.

4º) El valor establecido para la subasta tanto para el procedimiento judicial como para el extrajudicial no podrá ser inferior al 75 % del que resulte de la tasación que se realice al constituir el préstamo hipotecario. La Ley establece como novedad que las entidades de crédito estarán obligadas a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, certificada por tasador homologado; es decir, que los Bancos no podrán exigir para sus préstamos hipotecarios que las tasaciones las realicen determinadas sociedades de tasación. Si podrán hacer las comprobaciones que estimen pero sin repercutir su coste al cliente.

5º) En la estipulación en la que se regule en la escritura de constitución de préstamo hipotecario la venta extrajudicial, deberá señalarse, expresamente y de nuevo, el carácter habitual o no de la vivienda que se hipoteque.

6º) Por último, también debe hacerse constar en la escritura de constitución de préstamo hipotecario que el procedimiento de ejecución previsto para la reclamación de parte del capital o intereses del préstamo, sólo podrá utilizarse en caso de vencer tres plazos mensuales o un número de cuotas que implique que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de tres meses.

Hasta aquí las novedades que afectan a la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Esperamos, como siempre, que este post os sea de utilidad, continuaremos con una segunda entrega para terminar el análisis de la nueva protección al deudor hipotecario.

Más información sobre este tema en: La protección del deudor hipotecario en la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo (II) 

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Fuente imagen | Hernández – Vilches