NOTARIOS

José Ramón Castro Reina
Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

reforma Ley de Arrendamientos Urbanos Continuando con nuestro estudio de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y conocidas ya las novedades en materia de duración del contrato, prórrogas, desistimiento del contrato por parte del arrendatario y reclamación de la vivienda por el arrendador, además de la gran relevancia de que se dota a la inscripción del arrendamiento, destacamos hoy las siguientes novedades de la Ley:

1.- En los arrendamientos de vivienda, aumenta la autonomía de la voluntad porque, respetando lo dispuesto en los títulos I (ámbito de la Ley) y IV (Disposiciones comunes), se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; a diferencia de lo que ocurría anteriormente, cuando la voluntad de las partes actuaba sólo en defecto de disposición legal, salvo en los alquileres de algunas viviendas de lujo.

2.- Queda excluida del ámbito de la Ley la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

3.- La resolución del derecho del arrendador determina la extinción del arrendamiento, en cualquier momento de la duración del contrato (antes, sólo transcurridos los cinco primeros años). Se mantiene, no obstante, la excepción de haber accedido el arrendamiento al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución.

4.- Caso de nulidad, separación o divorcio, cuando se atribuya el uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario, el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

5.- En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, podrá pactarse que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga transcurridos los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. (Anteriormente, el plazo era cinco años).

6.- En cuanto a rentas:

-Cabe el pacto de reemplazo de renta por obras, esto es, que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. En tal caso, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello. El incumplimiento del arrendatario de la realización de las obras pactadas podrá ser causa de resolución del contrato y se le puede exigir que reponga el inmueble a la situación inicial.2012122173alquiler

-Puede pactarse que los gastos generales del inmueble sean de cuenta del arrendatario, si bien, durante tres años (antes cinco), el incremento de estos gastos está limitado al doble del incremento de la renta.       

La actualización de renta se regirá por lo pactado por las partes. Sólo supletoriamente se actualizará conforme al IPC (antes, durante los cinco primeros años, había que atender al IPC). Sigue valiendo la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad de pago precedente, si bien el arrendatario puede exigir que se le acompañe a la notificación de la nueva renta certificado del Instituto Nacional de Estadística.

7.- En cuanto a la fianza, se mantendrá sin actualizar durante tres años (antes cinco), pasados los cuales, la actualización se regirá por lo estipulado por las partes.

En una tercera entrega concluiremos nuestro estudio de la Ley, tratando de las novedades en materia de obras, derecho de tanteo y retracto y resolución de contratos y haremos una referencia al régimen transitorio.

Puedes consultar las demás entregas de la serie sobre la Ley de Arrendamientos urbanos en estos enlaces:

Primera entrega

Tercera entrega

 

Puedes consultar la primera entrega de esta serie sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos aquí.

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Fuente de la Imagen | Lexnews y El Confidencial