La entrada en vigor el cinco de junio pasado de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha producido una serie de modificaciones en el régimen jurídico de los arrendamientos. En este post vamos a tratar sobre dos de esos cambios, concretamente los que se refieren a la duración del contrato y a los efectos de éste frente a terceros, sobre todo en caso de transmisión de la vivienda arrendada.

El primero de esos cambios cumple con la finalidad de dotar de mayor flexibilidad al contrato de alquiler y según la Exposición de Motivos, conseguir que arrendadores y arrendatarios puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. Puede resumirse en las siguientes novedades:

a) En cuanto a la prórroga obligatoria, se reduce su duración de cinco a tres años. Antes de la reforma, el arrendamiento de vivienda tenía una duración mínima obligatoria para el propietario de cinco años y ahora, sólo de tres. Además, aunque el arrendador no lo haya hecho constar en el contrato, éste puede denegar la prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En la situación anterior el arrendador debía reservarse esta posibilidad en el propio contrato para poder evitar la duración mínima de cinco años.

b) En cuanto a la prórroga tácita, también se ha reducido, así, transcurrido el plazo de tres años, el arrendatario sólo tendrá derecho a un año más de contrato. En la regulación anterior tras los primeros cinco años obligatorios, la posterior posible prórroga tácita era de tres años.

c) El arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento

En cuanto al segundo de los puntos a analizar, los efectos frente a terceros del contrato de alquiler, se justifica en la Ley en la necesidad de someter al contrato de arrendamiento al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Así hay que destacar lo siguiente:

a) En caso de enajenación de una vivienda arrendada, tras la reforma se distinguen los siguientes supuestos:

    -si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y el contrato de alquiler también está inscrito, el comprador está obligado a subrogarse en el arrendamiento y permitir el arriendo en las mismas condiciones que existían con el vendedor;

    -si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y  el  contrato de alquiler no está inscrito, el nuevo dueño no está obligado a subrogarse en el arrendamiento si no conocía la existencia de éste al tiempo de adquirir la finca arrendada;

    -si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad y por tanto, el comprador no puede conocer a través de éste si está o no alquilada, tendrá derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Si se termina el contrato, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

b) Se establece que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad; así, si un arrendador perdiera la propiedad de la finca arrendada por la ejecución de una hipoteca, se extinguiría también el arrendamiento, salvo que este contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la constitución de la hipoteca, en cuyo caso subsistiría hasta la expiración del plazo.

Los cambios expuestos son importantes y se aplicarán a los contratos y actos que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Puedes consultar las demás entregas de la serie sobre la Ley de Arrendamientos urbanos en estos enlaces:

Segunda entrega

Tercera entrega

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Fuente de la Imagen | El Confidencial