Comenzamos con esta entrega el estudio de esta reforma de la Ley del Suelo, destacando las siguientes novedades en las materias que reseñamos:

 1. Complejos inmobiliarios

-Define el complejo inmobiliario, (a efectos de la necesidad de la autorización administrativa que luego se dice) como todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

-Podrán constituirse sobre una o varias fincas, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o se hallen separadas únicamente por suelos que, conforme a la ordenación territorial y urbanística, sean de dominio público, o de uso público, o sirvan de soporte a las obras de urbanización, o sean computables a efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para dotaciones públicas incluidas en la actuación o adscritas a ella para su obtención.

-Se permite que sean considerados elementos independientes, en complejos inmobiliarios formados por superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, donde convivan edificaciones con uso privado y dominio público, los suelos no edificados cuya configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

-Su constitución o modificación requiere autorización administrativa, salvo:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación no conlleve incremento del número de elementos privativos.

El problema radica en que el concepto de Complejo Inmobiliario que antes vimos engloba la propiedad horizontal ordinaria, con lo que podría pensarse que es necesaria la autorización administrativa para la constitución de ésta, y si bien en la mayoría de los casos será de aplicación la excepción reseñada bajo la letra a), no cabrá dicha aplicación si, como ocurre con frecuencia, la licencia no es suficientemente descriptiva de las obras permitidas.

 2. Obras nuevas

Exceptúa de la necesidad de acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigidas para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (normalmente licencia de primera ocupación) y los requisitos de eficiencia energética en las obras nuevas terminadas, el supuesto en que la legislación urbanística sujete tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

 3. Obras declaradas por antigüedad

-Su inscripción no precisa aportación del acto administrativo de declaración de situación de fuera de ordenación afectante a todo o parte de la construcción, edificación e instalación. Ha desaparecido el párrafo que exigía que la inscripción dejara constancia de tal situación.

-La notificación que el Registrador ha de realizar al Ayuntamientos deberá constar en la publicidad formal.

-Recibida la notificación del Registrador de inscripción de obra sin certificación del Ayuntamiento, éste queda obligado –bajo responsabilidad en favor del adquirente de buena fe- a dictar resolución de la concreta situación urbanística de la misma, con delimitación de contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, a fin de su constancia en el Registro, por nota marginal.

d) Se deroga la Disposición transitoria quinta, sobre edificaciones existentes, que disponía: “Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.”d en favor del adquirente de buena fe- a dictar resolución de la concreta situación urbanística de la misma, con delimitación de contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, a fin de su constancia en el Registro, por nota marginal.

 4. Actos inscribibles

Se incluyen:

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan…la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y, (como novedad) de las edificaciones.

b) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

5. Silencio negativo

-Se incluye entre sus supuestos la tala de masas arbóreas que derive de la legislación de protección del domino público o a realizar en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística.

-Desaparece la referencia a la primera ocupación de edificaciones de nueva planta y casas prefabricadas.

Cuando la legislación aplicable sujete la primera ocupación o utilización de edificaciones a comunicación previa o declaración responsable y no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para su destino al uso previsto, la Administración habrá de adoptar, en plazo de seis meses, las medidas necesarias, so pena de responder ante terceros de buena fe.

Deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Aquí puedes consultar la segunda entrega sobre La reforma de la Ley del Suelo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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Fuente imágenes | Azteca Noticias