NOTARIOS

José Ramón Castro Reina
Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

propiedad horizontal castro cotorruelo

Esta semana comenzaremos con la primera entrega sobre el estudio de la importante reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, y siguiendo el orden de los artículos de dicha Ley modificada, destacamos los siguientes aspectos:

1º.- Ámbito de aplicación; Se explicita que la LPH es aplicable a:

– las subcomunidades, esto es, a aquellas comunidades surgidas cuando, conforme al título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; y

– las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

 2º.- Cuotas de Comunidad: Podrán modificarse conforme a lo previsto en los arts. 10 y 17 de la Ley (antes se exigía unanimidad en todo caso).

  3º.- Obligaciones de los propietarios: Las novedades más relevantes son:

– Han de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras o actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. (Antes sólo se aludía a “la creación de servicios comunes de interés general”).

– Se aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad, pasando a responder, además de la parte vencida de la anualidad en curso, de los devengados en los tres años anteriores (antes, sólo un año).

– Ha de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, al fondo de reserva destinado a atender no sólo a atender las obras de conservación y reparación de la finca (como antes), sino también, en su caso, a las obras de rehabilitación (lo cual es novedad). 

4º.- Obras: Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, conlleven o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las siguientes, impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios:

a) Las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, servicios e instalaciones comunes, seguridad y habitabilidad.

b) Las necesarias para garantizar la accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido de las mismas no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y sin merma de dicho carácter obligatorio siendo asumido el exceso de dichas mensualidades por quien las haya requerido,

c) La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivas por la inclusión del inmueble en un ámbito de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Queda derogado el antiguo artículo 12 relativo a esta materia.

e) La división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. (Si no se da este requisito, siguen el régimen general que veremos en una segunda entrega)

En cuanto a costes y responsabilidad por tales obras:

– Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a los términos de su abono.

– El propietario que se oponga o demore injustificadamente la realización de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderá individualmente de las posibles sanciones administrativas.

– Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones, como si se tratara de gastos generales.

Queda derogado el art. 11 dedicado a mejoras suntuarias y de accesibilidad.

5º.- Autorizaciones administrativas: Serán precisas para:

1.- La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere y en los términos que precisa el art. 17.6 de la Ley del Suelo. Hay, por tanto, dos excepciones a esta necesidad de autorización:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que lo integren.

b) Cuando la modificación no provoque un incremento del número de elementos privativos

2.- La división y agrupación de pisos o locales en inmueble no incluidos en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

3.- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 de la Ley del Suelo. (Queda derogado el art. 12 que estaba referido a la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura o fábrica del edificio).

 En una segunda entrega trataremos las importantísimas reformas en cuanto a modificaciones hipotecarias (agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones) y en cuanto a régimen de mayorías para la adopción y validez de los acuerdos.

Haz clic en el enlace y podrás acceder a la segunda entrega de esta serie de posts sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

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