La compra de una vivienda es un acto trascendente en la vida de cualquier persona (quizás su inversión más importante) y un proceso que culmina con el otorgamiento de la escritura pública. Pero, antes de la firma y después de la misma, hay tratos y trámites que son complementarios y necesarios. Es por ello que hemos decido publicar una serie de tres posts en la que detallamos todos los pasos que se deben seguir.

En esta primera entrega nos referiremos a los trámites previos, en los que normalmente no interviene un Notario pero siempre, como sabes, puede asesorarte de manera gratuita, incluso en esa primera fase.

Veamos las prevenciones mínimas que hay que tener al comenzar el proceso:

    1º) Visitar físicamente la vivienda. Aunque parezca algo evidente, el conocimiento “in situ” de la vivienda es importante. Nos permite conocer su estado físico pero también si existen ocupantes distintos del dueño. En el caso de que vivan en el inmueble personas distintas del propietario, hay que estudiar si esos ocupantes tienen algún derecho sobre la misma (arrendatarios, usufructuarios…) que habría que tener en cuenta  al tratar la compraventa.

    2º) Comprobar el estado de cargas. Simultáneamente al conocimiento físico del inmueble es imprescindible conocer su estado jurídico. Para ello debemos solicitar del Registro de la Propiedad competente una nota simple de la vivienda. En ella aparecerá quién es el titular en el Registro y cuáles son las cargas inscritas. Fundamentalmente en el Registro constan hipotecas, embargos, derechos de tanteo o prohibiciones de disponer. También se inscriben limitaciones o afecciones de carácter urbanístico. La existencia de cualquier carga obliga a tratar antes de comprometerte en el documento privado su cancelación o subrogación al tiempo de hacer la escritura pública.

    3º)  Prevenirse de otros gastos, impuestos o cargas. Para completar el “cuadro” sería conveniente: -acudir al organismo competente (normalmente el servicio municipal de recaudación) y preguntar por el estado de deudas del I.B.I. (contribución)

– Comprobar con el administrador de la comunidad de propietarios, en caso de existir, si hay deudas pendientes con ella.
– Si se trata de un inmueble en el que pueden existir problemas urbanísticos (chalés, viviendas unifamiliares en zonas de ensanche de poblaciones) hay que solicitar información urbanística del al Ayuntamiento.

    4º) Firmar el contrato privado de compraventa. Este contrato no tiene que existir necesariamente, aunque es muy utilizado, al objeto de asegurar la operación. El documento privado obliga legalmente a cumplir todo su contenido por lo que debe estudiarse bien antes de su firma.

¿Qué es lo que  regula normalmente este contrato?

– El precio de la vivienda, y si está abonado o queda aplazado en todo o en parte, así como la forma de satisfacer la parte aplazada, en su caso

– El pacto de arras, es decir, se establece una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio) de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya

– La forma de afrontar los gastos de la operación, sabiendo que si se pacta según ley, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos

– Es posible determinar el Notario donde se realizará la escritura de compraventa.

Una vez ejecutados los trámites previos llega el momento del otorgamiento de la escritura pública, tema que desarrollaremos ampliamente en nuestro próximo post.

Si ya han comenzado a surgirte las primeras dudas consúltanos y te ayudaremos a resolverlas.

Para saber más consulta:

Lo que hay que saber y hacer para comprar una vivienda (II)  Otorgamiento de la escritura 

 Lo que hay que saber y hacer para comprar una vivienda (III)  Trámites posteriores