Con este post iniciamos una serie que tendrá por objeto el estudio de la intervención notarial en los diferentes estadios en que pueda encontrarse un contrato de arrendamiento urbano. En nuestro Derecho como sabéis, los contratos de arrendamiento se rigen por una Ley propia, de 24 de noviembre de 1994. No son muchas las situaciones en las que la Ley establece obligatoriamente la presencia notarial, pero sí lo son aquellas en las que es aconsejable esta presencia por los beneficios que reporta la misma. A unas y otras nos vamos a referir. Comenzaremos en este post por el principio, que evidentemente es el momento de la formalización del contrato de arrendamiento.

La Ley del 94 no exige ninguna forma obligatoria para la validez del contrato de arrendamiento urbano, que existe aunque se haga verbalmente. No obstante, si cualquiera de las dos partes lo exige, se formalizará por escrito y en ese caso, la ley establece un contenido mínimo que se refiere a los siguientes extremos:

        – Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario);

        – Identificación de la finca arrendada (lo más completa posible, con datos catastrales y en su caso, registrales);

        – Duración pactada de acuerdo con la norma;

        – Renta inicial del contrato; y,

        – Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

En la mayoría de los casos, no obstante no imponerlo la ley, el contrato se redacta por escrito para fijar de manera clara y precisa todos los pactos y añadir los que voluntariamente deseen las partes. Además, podría formalizarse en escritura pública, lo que añadiría una serie de ventajas que pasamos a detallar:

–En primer lugar, las derivadas de los efectos propios del documento notarial. De ellos ya hemos tenido ocasión de tratar aquí en este blog, por ejemplo, en Compraventa de un inmueble ¿En Escritura Pública o en Documento Privado? Destacaremos las siguientes por su interés al caso concreto del arrendamiento:

a.1)  La prestación de asesoramiento propia de la función del Notario como profesional del derecho, en el momento de convenir las cláusulas del contrato. Este asesoramiento aporta a arrendador y arrendatario, además de información sobre pactos que puedan ser convenientes a uno u otro y sobre las consecuencias de los mismos, la seguridad jurídica del cumplimiento de las obligaciones legales derivadas de la formalización de un arrendamiento como son: -la liquidación del correspondiente impuesto; -el depósito de la fianza; -el cambio o no de los contratos de suministros… y del ajuste de los diferentes pactos del contrato a la normativa: -duración mínima obligatoria; -posibilidad de prórroga; -cesión del contrato…

 a.2) La posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento. Tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en caso de enajenación de la vivienda arrendada varían los derechos de las partes, según exista o no esta inscripción:

    =si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y el contrato de alquiler también está inscrito, el comprador está obligado a subrogarse en el arrendamiento y permitir el arriendo en las mismas condiciones que existían con el vendedor;

    =si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y  el  contrato de alquiler no está inscrito, el nuevo dueño no está obligado a subrogarse en el arrendamiento si no conocía la existencia de éste al tiempo de adquirir la finca arrendada; y,

    =si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad y por tanto, el comprador no puede conocer a través de éste si está o no alquilada, tendrá derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Si se termina el contrato, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

–Otra de las ventajas de que se instrumente en escritura pública, es que al contrato se  podrían añadir fotografías sobre el estado de la vivienda y del mobiliario allí existente (en caso de alquilarse la vivienda amueblada) aceptadas por ambas partes, por lo que quedarían protocolizadas en la Notaria de manera inamovible. Serviría de comparativa al término del arriendo para comprobar la coincidencia o no del estado, pudiendo acreditarse, además por acta notarial en ese momento. Es también conveniente que se incluya en la escritura un inventario de los muebles y enseres que se dejan en la finca arrendada quedando también fijado su contenido bajo la fe pública notarial.

–Para finalizar, es también otra ventaja de la intervención del notario, el que pueda ofrecer su mediación para la resolución de las posibles controversias o problemas que pudieran surgir entre las partes. Podría evitar anticipadamente el nacimiento de conflictos jurisdiccionales. Tendría una posición privilegiada para ello, porque a la imparcialidad propia de su función se añadiría el conocimiento de las cláusulas contractuales desde su génesis, lo que le convertiría en un intérprete ideal del contrato.

Seguiremos tratando el tema de la intervención notarial en los contratos de arrendamiento de vivienda en nuevas entregas.