Ningún documento notarial constituye por si mismo un hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), pero las escrituras públicas en las que tienen lugar transmisiones de bienes inmuebles sí tienen relación y trascendencia para este tributo. En este post vamos a referirnos a esas cuestiones y a las dudas que a los clientes les pueden surgir relativas a este Impuesto al otorgarlas.

Antes que nada hay que aclarar una serie de conceptos básicos. Primero, el hecho imponible del I.B.I. es la titularidad de un derecho  de propiedad, de usufructo, de superficie o de una concesión administrativa sobre un bien inmueble urbano o rústico, por lo que cualquier escritura pública que los documente es importante. Segundo, es un Impuesto municipal, es decir,  cada Ayuntamiento lo gestiona y cobra (si bien algunos Ayuntamientos lo realizan a través de su Diputación). Tercero, es anual, por tanto genera una cuota al año por cada inmueble, aunque pueda pagarse trimestral o semestralmente, según los municipios.

Tras estas pinceladas veamos que ocurre cuando se firma una escritura de compraventa, de donación o una partición de herencia que tengan por objeto bienes inmuebles o cualquier otra por la que se transmita o constituya un derecho de usufructo, superficie o concesión administrativa.

Lo primero que hace el notario es recabar información y advertir expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite. Esa información puede consistir (cuando se trate de una transmisión onerosa) en una manifestación del vendedor, o bien, lo que es más recomendable y exigible por parte del adquirente, un documento del Ayuntamiento correspondiente que acredite que se encuentra la corriente del pago de las últimas cuotas. Es importante recordar que tener pagada la cuota del ejercicio en curso no acredita ni garantiza que estén abonadas la de los años anteriores, por lo que el documento a exigir debe referirse, al menos, a las correspondientes a los últimos cuatro ejercicios. En la escritura se expresará si se acredita o no documentalmente el estado de deudas y en caso de haberlas a quién corresponde su pago.

Si existen deudas, el notario hará constar su existencia y advertirá de quién debe asumir la responsabilidad de su pago y las consecuencias del impago de las mismas, así como de la afección de la finca al pago del Impuesto.

Hay que recordar que el devengo se produce el uno de enero. Así, el que es dueño de un inmueble ese día uno de enero está obligado al pago de la totalidad de la cuota de ese año aún cuando transmita el bien el día tres o cuatro de enero del mismo año.  Esto es consecuencia de la naturaleza anual del I.B.I. y es una de las circunstancias que más sorprenden a los vendedores cuando se les advierte en la notaría. A veces, se suele pactar en escritura, sobre todo cuando la compraventa se produce en los primeros meses del año, que la cuota del I.B.I. del año en curso se abone entre ambas partes, vendedora y compradora, en proporción al tiempo que cada una sea propietaria del bien durante ese año, aunque la obligación legal sea de la parte vendedora y el recibo venga a su nombre.

El otro servicio importante que realiza el notario en relación a este Impuesto, al autorizar una escritura que tenga por objeto un bien inmueble, es asegurar el cambio de titularidad del sujeto pasivo del mismo. ¿Cómo lo hace? Mediante la referencia catastral. Una de las menciones obligatorias en la descripción de los inmuebles en una escritura, es la inclusión de la referencia catastral. El notario modifica automáticamente, sin coste adicional, el titular del bien inmueble en el catastro, mediante su comunicación telemática. Y esos datos catastrales son los que sirven de base para la liquidación del Impuesto, de forma que cada año se libran los recibos a quienes constan como dueños en en catastro. No obstante, el nuevo sujeto pasivo del Impuesto, deberá ponerse en contacto con el Ayuntamiento respectivo para asegurar, en su caso, la domiciliación del pago de la cuota.

En caso de que no se aporte la referencia catastral o el inmueble que se transmita no la tenga, el notario no podrá modificar los datos en el catastro y por eso, advertirá a los comparecientes de la escritura de su obligación de comunicar al catastro, por si mismos, la transmisión realizada mediante entrega de una copia de la escritura. De esta forma se asegura el cambio de titularidad en el siguiente año del I.B.I.

Espero que os haya resultado interesante este artículo para entender un poco más un Impuesto bastante desconocido.